FAQ – Verkoop van een patrimoniumvennootschap met BLACKREIT
Heeft u vragen over de overdracht van een patrimoniumvennootschap? Over ons acquisitieproces, de termijnen, de financiële aspecten of de vertrouwelijkheid van onze gesprekken? Dan bent u hier aan het juiste adres.
Bij BLACKREIT weten wij dat de verkoop van een vastgoedvennootschap een belangrijke beslissing is, vaak gekoppeld aan patrimoniale, familiale of professionele uitdagingen. Daarom hebben wij hier de antwoorden verzameld op de meest gestelde vragen van verkopers en hun adviseurs.
1. Eerste contact en proces
Verkoop van een patrimoniumvennootschap: kan ik vrijblijvend met een lid van uw team spreken?
Ja, wij nemen graag contact met u op, analyseren uw situatie en delen ons eventuele interesse in de overname van de aandelen van uw patrimoniumvennootschap. Wij nemen ook de tijd om u de verschillende stappen richting de effectieve verkoop uit te leggen.
Geschikt moment om mijn patrimoniumvennootschap te verkopen: is dit het juiste tijdstip?
Wij merken vaak dat verkopers de opportuniteitskost die de waarde van hun aandelen vertegenwoordigt, onderschatten. Het is niet ongewoon dat, los van het actieve beheer dat een patrimoniumvennootschap vereist, het netto rendement voor de aandeelhouders (na dividenduitkering) vaak lager ligt dan dat van financiële producten met een laag risico (termijnrekening, staatsobligaties, …) die geen enkel beheer vereisen.
Naast de wens van verkopers om zich te ontdoen van een vennootschap die dagelijkse betrokkenheid vereist, vestigen wij daarom steeds hun aandacht op het feit dat er vaak een gemiste financiële opportuniteit is bij het aanhouden van deze aandelen.
Mijn aandelen vrij verkopen: is dit mogelijk of onderworpen aan statutaire bepalingen?
Vooraleer de onderhandelingen starten, ziet BLACKREIT erop toe dat alle aandeelhouders (100% van de aandelen) deelnemen aan de gesprekken of geldig vertegenwoordigd zijn, zodat er geen statutaire clausules of voorkooprechten van toepassing zijn en de aandelen vrij verkocht kunnen worden.
Overeenkomst tot overdracht van aandelen: moet die bij de notaris worden ondertekend?
De overeenkomst tot overdracht van aandelen is een onderhandse akte tussen de aandeelhouders van de vennootschap (verkopers) en BLACKREIT (koper).
De overeenkomst wordt ondertekend op een plaats die door de partijen wordt gekozen en dit zonder tussenkomst van een derde partij (notaris, advocaat, …).
BLACKREIT is echter bereid de overdrachtsovereenkomst te ondertekenen bij de notaris of adviseur die de verkoper aanwijst.
Overdrachtsovereenkomst: is die openbaar of moet ze geregistreerd worden?
Nee, de overdrachtsovereenkomst van de aandelen is een onderhandse akte die niet geregistreerd hoeft te worden en vertrouwelijk blijft tussen de verkopers en BLACKREIT (en hun eventuele adviseurs en bankiers).
Administratieve en technische stappen: moet ik die regelen vóór de verkoop van de aandelen?
BLACKREIT biedt een globale oplossing die tot doel heeft uw patrimonium in minder dan 3 maanden te liquideren door de aandelen van uw vennootschap over te nemen. U hoeft zelf geen enkele administratieve of technische stap te ondernemen, wij nemen dit achteraf volledig voor onze rekening.
Uw tussenkomst vóór de verkoop van de aandelen beperkt zich tot het bezorgen van de documentatie over de gebouwen en de vennootschap die wij tijdens de audit zullen opvragen.
Advieskosten (advocaat, accountant): kan ik die overslaan bij de overdracht?
Wij raden u altijd aan (ook al is het niet strikt noodzakelijk) om u te laten adviseren bij een transactie van deze omvang.
Doordat BLACKREIT op een klassieke en gestructureerde manier werkt en standaarddocumentatie (intentieverklaring, overeenkomst) aanlevert, wordt de tussenkomst van uw adviseur beperkt tot enkele uren werk en dus tot een marginale kost voor u.
2. Profiel van de vennootschappen en gebouwen in scope
Patrimoniumvennootschap met verschillende soorten gebouwen (residentieel, handel, appartementen): is dit interessant voor BLACKREIT?
Ja, typisch in dit geval zal BLACKREIT 100% van de aandelen van uw vennootschap kopen en het arbitragewerk uitvoeren. Wij zullen namelijk waarschijnlijk het handelspand en het appartement verkopen, terwijl wij de residentiële gebouwen op lange termijn behouden en beheren.
Oude, verouderde of te renoveren gebouwen: vormt dit een probleem voor BLACKREIT?
Nee, BLACKREIT beschikt over bijzondere expertise inzake onderhoud, renovatie en conformiteitsaanpassingen. Met een intern technisch team voeren wij in dit geval de nodige werken uit om de gebouwen van de recent overgenomen vennootschap aan de normen te laten voldoen.
Stedenbouwkundige problemen of bodemvervuiling: hoe gaat BLACKREIT met deze situaties om?
Het is ons vaak overkomen dat wij, om aandeelhouders onmiddellijke liquiditeit te bieden (terugkoop van hun aandelen binnen 3 maanden), hebben voorgesteld de nodige regularisaties op ons te nemen en deze te koppelen aan een aanvullende prijs.
Met andere woorden, de vennootschap waarderen op basis van haar onderliggende activa in hun huidige toestand en binnen 24 maanden na de aankoop van de aandelen een aanvullende prijs betalen indien de regularisaties van de onderliggende gebouwen succesvol zijn.
Dit stelt de verkoper in staat om niet geconfronteerd te worden met het moeizame en langdurige regularisatieproces, dat vele maanden kan duren, terwijl hij toch op zeer korte termijn over het grootste deel van zijn kapitaal kan beschikken.
3. Betalingsgarantie en betrouwbaarheid
Vorige koper zonder financiering: wat garandeert dat BLACKREIT niet met hetzelfde probleem geconfronteerd wordt?
In de meeste gevallen koopt BLACKREIT 100% van de aandelen van de vennootschappen met eigen middelen, waardoor u verzekerd bent dat de closing plaatsvindt en de betaling binnen de afgesproken termijnen effectief gebeurt.
Betaling van de overname: betaalt BLACKREIT altijd onmiddellijk of worden gespreide formules voorgesteld?
BLACKREIT past nooit enige vorm van gespreide betaling toe en betaalt altijd de volledige verkoopprijs op het moment van de ondertekening van de overdrachtsovereenkomst.
4. Waardering en rendement
Waardering van de aandelen van een patrimoniumvennootschap: hoe bepaalt BLACKREIT de waarde?
Wij nodigen u uit om eerst onze online waarderingstool te testen.
In het algemeen waarderen de experts van BLACKREIT, samen met lokale specialisten, elk actief afzonderlijk.
Vervolgens wordt een globale waardering van deze activa gemaakt en worden de balansparameters van de vennootschap in aanmerking genomen om de waarde van de aandelen vast te leggen.
De aandelen verkopen in plaats van de gebouwen afzonderlijk: wat is het voordeel?
BLACKREIT biedt u onmiddellijke liquiditeit door de aandelen van de vennootschap over te nemen, terwijl de verkoop van de activa afzonderlijk soms meerdere jaren kan duren en aanzienlijke kosten kan veroorzaken (conformiteitswerken, verkoopkosten, …).
Laag rendement van mijn vennootschap: waarom zou BLACKREIT toch geïnteresseerd zijn?
Zoals bij elke professional stellen de hefboom, de arbitrage en de schaalvoordelen die wij realiseren na het groeperen van alle overgenomen vennootschappen ons in staat de kosten van het technisch en verhuurbeheer van de gebouwen te verlagen, waardoor het globale rendement van de verworven vennootschap en dus ook van de portefeuille aanzienlijk stijgt.
5. Fiscale, juridische en familiale aspecten
Fiscale herkwalificatie: is er een risico indien de koper de vennootschap binnen 12 maanden buiten de eurozone doorverkoopt?
Ja, het is belangrijk voorafgaand aan de verkoop de intenties van de koper te kennen om u tegen dit soort situaties te beschermen. BLACKREIT neemt standaard een clausule op die de voormelde operatie verbiedt en zo de verkoper beschermt.
Vennootschap met bankschulden tegen een hoge rente: hoe gaat BLACKREIT hiermee om?
BLACKREIT berekent voorafgaand aan de interesse voor uw vennootschap welke meerkost dit hoge rentetarief inhoudt. Wij zouden de vennootschap dus overnemen met de bestaande bankverplichtingen en de bekende voorwaarden.
Privéborgstellingen voor schulden: hoe wordt men daarvan bevrijd bij de overdracht?
BLACKREIT ziet erop toe dat de verkoper uiterlijk bij de closing een schriftelijke bevestiging van de financiële instelling ontvangt waarin staat dat er geen persoonlijke waarborgen meer bestaan met de lopende kredieten. Indien terugbetaling van de kredieten wordt geëist, zal de kost van de funding loss berekend en in de aankoopprijs van de aandelen verwerkt worden.
Mijn aandelen aan mijn kinderen schenken vóór de verkoop: is dat relevant?
BLACKREIT zal u steeds aanraden een patrimoniaal/fiscaal adviseur te raadplegen bij elke familiale herstructurering voorafgaand aan een overdracht.
Naast het bieden van onmiddellijke liquiditeit is het steeds de bedoeling van BLACKREIT om nauw samen te werken met de verkopers om het overdrachtsplan te vinden dat het best bij hen past.
6. Vergelijking met andere kopers
Potentiële kopers van patrimoniumvennootschappen: wie zijn zij en wat is het verschil met BLACKREIT?
Hoewel zeldzaam, is het mogelijk lokale investeerders te vinden die geïnteresseerd zijn in vastgoedportefeuilles, op voorwaarde dat deze gestructureerd zijn en bestaan uit gebouwen die aan hun investeringscriteria voldoen.
Aangezien BLACKREIT er niet op gericht is om afzonderlijke gebouwen te verwerven, maar uitsluitend om een financiële oplossing te bieden aan aandeelhouders van patrimoniumvennootschappen, is BLACKREIT de ideale partner voor elke aandeelhouder van een vennootschap met meerdere onroerende goederen, ongeacht hun aard, ligging of staat.
7. Leven van de vennootschap na de overdracht
Contracten (huur, energieleveranciers, …) en commerciële relaties (klanten, banken, …): wat gebeurt er met hen na de verkoop van de aandelen?
Aangezien de vennootschap blijft bestaan onder haar huidige juridische vorm (ondernemingsnummer), blijven alle contracten en verbintenissen die zij is aangegaan van kracht.
Ons team zorgt er bij de aankoop van de aandelen steeds voor dat alle betrokken partijen waarmee de vennootschap een relatie heeft, worden geïnformeerd over de wijziging van gesprekspartner (nieuwe bestuurders) en maatschappelijke zetel.
Als specialisten in de overname van patrimoniumvennootschappen bieden wij een betrouwbare en op maat gemaakte overdrachtsoplossing.
Laten we uw patrimoniumvennootschap bespreken
Ons doel is u duidelijke, concrete en nuttige informatie te bezorgen zodat u rustig verder kunt nadenken over uw project.
En mocht u hier het antwoord op uw vraag niet vinden, dan staat ons team altijd klaar om u persoonlijk te antwoorden.
